주택공급의 골든타임, 국회는 더 이상 늦춰서는 안 된다 

2026년 4월 1일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 민병덕 의원이 대표 발의한 주택법 일부개정안이 의사일정으로 상정되어 법안소위원회로 회부됐다. 이제 이 법안은 법안소위원회 심의와 국토교통위원회 의결, 법제사법위원회 심사를 거쳐 본회의 통과 여부만을 남겨두고 있다.

이 법안을 기다리는 이들은 단순한 이해관계자가 아니다. 전국 약 26만 명에 달하는 지역주택조합 조합원들은 수년간 사업 지연과 분담금 증가, 사업 불확실성 속에서 사실상 피해를 감내해 온 당사자들이다.

그러나 이 문제를 특정 사업 방식의 문제로만 한정하는 것은 적절하지 않다. 이는 우리 부동산 정책이 안고 있는 구조적 한계를 드러내는 대표적 사례이기 때문이다.최근 정부는강도 높은 대출 규제와 세제 정책을 중심으로 한 수요 억제 정책을 지속적으로 추진해 왔다.

이러한 정책은 단기적으로 일부 지역, 특히 강남과 한강변 핵심 지역에서 가격 상승세를 둔화시키는 효과를 보이기도 했다. 그러나 이러한 조정은 일시적인 현상에 그쳤고, 다시 가격 상승 압력이 나타나는 모습이 반복되고 있다.이는 매우 중요한 정책적 시사점을 제공한다.수요를 억제하는 정책만으로는 시장을 안정시키는 데 한계가 있으며, 결국 공급이 뒷받침되지 않는 한 가격 안정은 지속될 수 없다는 점이다.

결국 부동산 정책의 핵심은 공급이다. 그리고 지금 필요한 공급은 장기적 계획이 아니라, 단기간 내 실현 가능한 공급이어야 한다.이러한 점에서 민병덕 의원의 주택법 일부개정안은 매우 현실적인 대안으로 평가할 수 있다.

개정안의 핵심은 지역주택조합 사업의 사업계획 승인 요건을 현행 토지 소유권 95%에서 80%로 완화하는 것이다.현행 95% 기준은 제도의 취지와 달리 사실상 사업을 불가능하게 만드는 수준의 요건으로 작용해 왔다.

도심 내 개발사업에서는 일부 토지 소유자의 비협조나 과도한 보상 요구로 인해 전체 사업이 장기간 지연되는 사례가 반복되고 있다. 단 5%의 미확보 토지로 인해 수천 세대 규모의 주택 공급이 수년간 지연되는 현실은 정책적으로도 비효율적이며 사회적으로도 큰 비용을 초래한다.

현재 전국에는 이미 80% 이상의 토지를 확보하고도 95% 기준에 막혀 사업이 정체된 사업지가 다수 존재한다. 이들 사업지는 별도의 신규 인허가 절차 없이도 기준 완화만으로 즉시 사업계획 승인 단계로 진입할 수 있는 잠재력을 갖고 있다. 이는 곧 단기간 내 주택 공급을 확대할 수 있는 매우 현실적인 수단이 될 수 있음을 의미한다.

특히 서울을 포함한 수도권에서는 이러한 사업들이 실수요자 중심의 주택 공급으로 이어질 가능성이 높다. 이는 단순한 공급 확대를 넘어 주거 안정이라는 정책 목표에도 부합한다.그럼에도 불구하고 일부에서는 이번 개정안이 사유재산권을 침해할 수 있다는 우려를 제기하고 있다. 그러나 이러한 주장은 법적 구조를 충분히 이해하지 못한 데서 비롯된 오해에 가깝다.

사업계획 승인 요건을 80%로 완화하더라도 나머지 토지가 일괄적으로 매도청구 대상이 되는 것은 아니다. 매도청구권은 지구단위계획 결정·고시일을 기준으로 그로부터 10년 이내에 취득한 토지에 한하여 제한적으로 적용된다. 이는 개발이 예정된 이후 유입된 토지, 즉 개발이익을 목적으로 취득된 경우에 한정된다는 의미다.

반면, 지구단위계획 고시 이전부터 장기간 해당 지역을 보유해 온 기존 토지 소유자는 매도청구 대상이 아니며 협의를 통한 매수 대상이 된다. 이는 재산권 보호라는 헌법적 가치와도 충돌하지 않는다.오히려 현재의 구조는 일부 투기적 보유 행태가 전체 사업을 지연시키는 비효율을 초래하고 있으며, 이는 공공성과 형평성 측면에서 더 큰 문제를 발생시키고 있다. 이번 개정안은 이러한 구조를 개선하는 방향으로 작용할 가능성이 크다.

또한 개정안에 포함된 지주조합원 제도의 도입은 사업 구조를 근본적으로 개선할 수 있는 요소다. 토지 소유자가 단순한 보상 대상이 아니라 조합원으로 참여하여 아파트를 직접 공급받을 수 있는 구조가 마련되면, 개발이익을 공유하면서도 기존 주민의 재정착이 가능해진다.

이는 재건축·재개발 사업과 유사한 구조로, 갈등을 줄이고 사업 추진력을 높이는 효과를 기대할 수 있다.결과적으로 이번 주택법 개정안은 조합원 피해를 줄이는 동시에 주택 공급을 확대하고, 기존 토지 소유자의 권리까지 보호할 수 있는 균형 잡힌 정책 대안이라고 평가할 수 있다.

지금 주택 시장은 공급 부족이라는 구조적 문제에 직면해 있다. 공급이 지연되면 가격 상승으로 이어지는 것은 필연적이다. 이러한 상황에서 공급을 가능하게 하는 제도 개선을 외면하는 것은 정책적 책임을 회피하는 것과 다르지 않다.

이미 법안은 국회에 상정되었다. 이제 남은 것은 입법부의 판단과 실행이다.지금은 주택공급 정책의 골든타임이다.이 시기를 놓친다면 그 대가는 고스란히 국민에게 돌아갈 것이다.국회가 이번 법안을 통해 현실을 반영한 합리적인 결단을 내리기를 기대한다.

자료제공 : 명지공간개발 김광수 대표이사