[아유경제=김진원 기자] 정부가 다시 `공급`을 전면에 내세웠다. 집값 불안이 좀처럼 가라앉지 않는 가운데, 수도권에 약 6만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표한 것이다. 규제 중심 정책의 한계를 인정하고 공급 확대로 시장을 안정시키겠다는 메시지다.
그러나 발표 직후 업계 내에서는 기대와 함께 회의적인 시선도 동시에 쏟아지고 있다. 과거 문재인 정부에서 추진됐다가 무산되거나 지자체가 이미 검토해온 사업이 대거 포함되면서 `재탕 대책` 논란이 불거졌기 때문이다.
이에 본보는 1ㆍ29 부동산 대책에 대해 자세히 알아보고 이를 둘러싼 시장 분위기와 반응 등을 담아봤다.
수도권 6만 가구 공급… 도심 중심 `속도전`
지난달(1월) 29일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 정부서울청사에서 `주택공급촉진 관계장관회의`를 주재하고 수도권 주택 공급 확대를 골자로 한 `도심 주택공급 확대 및 신속화 방안`을 발표했다. 이번 방안은 지난해 9ㆍ7 공급 대책에서 제시한 `2026~2030년 수도권 135만호 착공` 목표 달성을 위한 후속 조치다.
이번 1ㆍ29 부동산 대책은 정부가 그동안 공급 정책이 외곽 위주로 설계되면서 수요자의 선호를 충분히 반영하지 못했다는 점을 인정하고, 접근성이 뛰어난 도심 내 가용 부지를 최대한 활용하겠다는 전략을 내세웠다.
이번 대책을 통해 공급되는 물량은 총 5만9662가구로, 서울 3만2000가구, 경기 2만8000가구, 인천 100가구 등 수도권에 집중돼 있다. 활용 대상지는 도심 유휴부지 11곳, 신규 공공주택지구 2곳, 노후 공공청사 복합 개발 34곳 등 총 47곳이다. 전체 면적은 487만 ㎡로, 여의도 면적의 약 1.7배에 달한다.
이처럼 정부가 공공이 관리ㆍ통제할 수 있는 토지를 중심으로 공급 방식을 설계한 이유는 분명하다. 민간이 주도하는 도시정비사업에 비해 상대적으로 절차를 단축할 수 있고, 정책적 통제가 가능하기 때문이다. 특히 최근 3년간 주택 착공 물량이 연평균 15만8000가구에 그치며 지난 10년 평균의 60% 수준으로 떨어진 상황에서, 공급 속도를 끌어올릴 수 있는 수단이 필요했다는 게 정부 측 설명이다.
지역별로 보면 상징성이 큰 곳이 다수 포함됐다. 용산국제업무지구와 캠프킴 일대에는 총 1만3501가구가 공급되는데 먼저 용산정비창을 활용한 국제업무지구의 경우 용적률 상향 등을 통해 약 1만 가구가 계획돼 있다. 캠프킴 부지에는 2500가구, 서빙고역 인근 주한미군 반환 부지에는 150가구가 각각 공급될 예정이다.
과천 경마장과 국군방첩사령부 이전 부지를 통합 개발해 9800가구를 공급하는 계획도 이번에 처음 공식화됐다. 정부는 해당 지역을 인공지능(AI) 테크노밸리와 연계해 사실상 주거ㆍ산업 복합지구로 조성한다는 구상이다.
아울러 태릉CC(6800가구), 성남 금토2ㆍ여수2지구(6300가구), 노후 공공청사 34곳(9900가구) 등도 이번 공급 대책에 포함됐다. 정부는 이들 사업지를 통해 2027년부터 2030년까지 순차적으로 착공에 들어간다는 계획이다.
구윤철 장관은 "접근성이 좋은 도심 내 유휴부지를 활용해 청년과 신혼부부가 체감할 수 있는 공급을 추진하겠다"며 "이번 방안에 포함된 후보지의 사업 이행 상황을 유관 부처가 밀착 관리하고 추가적인 부지 발굴도 추진하겠다"고 밝혔다.
시장 반응 "심리 안정" vs "실행 불확실성"
1ㆍ29 공급 대책 발표 이후 시장 내에서는 기대감을 표현하면서도 관망하는 분위기가 역력하다.
일단 최근 몇 년간 인허가ㆍ착공 물량이 급감하며 공급 불안 심리가 누적된 상황에서 정부가 다시 공급을 전면에 내세웠다는 점은 심리적 안정 요인으로 작용했다는 긍정적인 평가다. 실제로 한국부동산원 통계에 따르면 대책 발표 직후 서울 아파트 가격 상승 폭이 다소 둔화되는 흐름이 나타났다.
특히 용산, 과천 등 전국에서도 선호도가 높은 입지를 포함해 물량과 지역을 비교적 명확히 제시했다는 점에서 중장기 공급 파이프라인을 가시화했다는 의미를 부여하는 시각도 적지 않다.
다만 상당수 전문가는 실질적인 효과를 거둘 수 있을지는 회의적으로 바라보는 모양새다. 가장 큰 이유로 시점을 꼽는데, 이번 대책에 포함된 대부분 물량이 2028년 이후 착공을 목표로 하고 있어, 단기적인 수급 불균형을 해소하기에는 물리적 한계가 크다는 지적이다.
또 하나의 쟁점은 민간 도시정비사업 관련 내용 부재다. 서울 주택 공급의 상당 부분을 차지하는 재개발ㆍ재건축 활성화 방안이 이번 대책에서 빠지면서 구조적인 공급 부족 문제를 해결하기에는 역부족이라는 평가가 나온다.
업계의 한 전문가 역시 "선호 입지에 공급하겠다는 원칙은 긍정적이고 구체적인 계획 제시만으로도 단기 과열 심리를 진정시키는 효과는 있다"면서 "다만 대다수 물량이 2028년 이후 착공 예정인 만큼 정책 신뢰와 이행 가능성에 대한 불확실성은 여전히 크다"고 분석했다.
더구나 서울시가 이번 대책 발표 직후 "사전 협의 없이 일방적으로 발표됐다"며 공개적으로 유감을 표명했다는 점도 리스크라는 시각이 많다다.
용산국제업무지구와 태릉CC에 대해서는 도시 기능 훼손 우려와 주택 공급 실효성 문제를 동시에 제기해 정부와 극명한 시각차를 드러냈다. 서울 핵심 입지의 개발 방향과 주거 비율, 기반시설 수용 능력 등을 둘러싼 이견이 해소되지 않은 상황에서 사업이 속도를 내기에는 현실적으로 어렵다는 지적이 나오는 이유다.
실제로 태릉CC의 경우 과거 주민 반발로 사업이 좌초된 전례가 있는 만큼 이번에도 유사한 갈등이 재연될 경우 추진 동력이 약화될 수 있어 향후 정부와 서울시 간 갈등이 본격화될 가능성도 배제하기 어렵다는 관측이 나온다.
실패한 문재인 정부 정책 `재탕` 논란… 정부 "일정 부분 인정"
하지만 1ㆍ29 대책을 둘러싼 논쟁의 핵심은 단연 `재탕 논란`이다. 야당과 일부 전문가들은 이번 대책에 포함된 물량의 상당수가 과거 문재인 정부 시절 발표됐거나 이미 지자체가 추진 중인 사업이라는 점을 지적한다.
실제 국민의힘 소속 이종욱 의원실 분석에 따르면 이번 대책에서 제시된 약 6만 가구 중 완전히 새로운 물량은 26% 수준에 불과하다. 나머지 약 70%는 과거 공급 계획이 무산됐거나 이미 지자체가 검토 혹은 추진 중인 사업이라는 이야기다.
대표적인 사례가 용산 캠프킴과 태릉CC다. 두 곳 모두 2020년 문재인 정부의 8ㆍ4 대책에 포함됐으나, 주민 반대와 지자체 반발로 사업이 진척되지 못했다. 과천 경마장 일대 역시 과거 공급 계획이 좌초된 뒤 부지를 일부 변경해 다시 등장했다는 지적을 받는다.
전문가들은 문제의 본질이 단순히 `재탕 여부`에 있는 것이 아니라 과거 사업이 왜 좌초됐는지에 대한 해법이 이번 대책에 충분히 담겼는지가 중요하다고 입을 모은다. 주민 반발, 교통 대책 미비, 지자체와의 협의 부족 등으로 무산됐던 전례를 되짚어보면, 동일한 조건이 반복될 경우 결과 역시 크게 달라지기 어렵다는 우려다. 즉, 부동산시장 왜곡 논란 및 시장 불안의 원인으로 지목되는 평가를 받은 문재인 정부 시절 정책을 다시 꺼내는 것이 과연 효과를 낼 수 있겠느냐는 회의론이다.
일단 정부 역시 일각의 `재탕` 비판에 대해 일정 부분 수긍하는 분위기다.
지난 9일 국회 대정부질문에서 김윤덕 국토교통부 장관은 "표현에 따라 재탕이라는 비판도 일리가 있다"면서 "다만 과거에 추진되지 못했던 이유를 보완해 다시 시도하는 것"이라고 밝혔다.
결국 이번 1ㆍ29 대책은 공급 확대를 전면에 내세운 점은 분명한 정책 기조의 변화인 만큼 평가 받을 만하지만, 동시에 지자체와의 갈등, 착공 시점의 불확실성, 실행력 문제 등은 여전한 숙제를 남겼다.
유관 업계 전문가는 "민간 도시정비사업 정상화를 비롯해 지자체와의 협의가 병행되지 않으면 정책 효과는 제한적일 수밖에 없다"면서 "1ㆍ29 대책이 과거 실패를 반복할지, 아니면 실질적 보완을 통해 새로운 전환점이 될지는 결국 향후 보완책과 실행력에 달려 있다"고 전망했다.
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