[아유경제=조명의 기자] 서울시가 노후 저층 주거지를 소규모로 정비하는 모아타운 사업 기간을 줄이기 위해 관리계획 수립과 조합 설립을 동시에 추진하는 `모아통합기획`을 도입한다. 이를 통해 사업 기간을 기존 6년에서 4년 6개월로 단축한다는 계획이다.

최근 서울시는 이와 같은 내용을 담은 `모아통합기획 추진계획`을 마련하고 이달 13일부터 후보지를 공모한다고 밝혔다.

모아통합기획은 공공과 주민이 함께 모아타운 관리계획을 세우면서 모아주택 조합 설립을 동시에 추진하는 민관협력형 통합 기획이다. 시가 추진 중인 `신속통합기획`을 모아주택ㆍ모아타운의 특성에 맞게 도입한 것으로, 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 약 6년에서 약 4년 6개월로 단축하는 게 목표다.

먼저 모아타운 관리계획 수립 방식이 바뀐다. 기존에는 자치구 또는 주민이 단독으로 관리계획을 세웠지만, 앞으로는 시와 자치구가 역할을 나눠 공동으로 계획을 수립한다. 시는 건축계획 용역을, 자치구는 도시계획 용역을 각각 발주하고 이를 하나의 계획으로 통합한다.

모아타운별로 주민, 시, 자치구, 모아통합계획가(MP), 서울주택도시개발공사(SH)가 참여하는 협의체 `모아한팀`도 운영한다. 계획 수립, 사업 추진, 행정 주체와 사업 주체가 단계별로 나눠져 연계성이 부족했던 문제를 개선하기 위해서다. 주민은 조합 설립과 모아주택 사업 추진을, 자치구는 관리계획 제안과 조합 설립을 지원한다. 시는 관리계획 승인과 총괄ㆍ공정 관리를 맡는다. 통합심의위원은 사업 초기부터 참여해 계획을 조정ㆍ자문하고, SH는 사업성 분석을 지원하고 필요한 경우 공동사업시행에 참여한다.

후보지 선정과 동시에 조합 설립 준비에 착수한다. 기존에는 약 2년 이상 걸리는 관리계획 수립이 끝나야 동의서를 받을 수 있었으나, 앞으로 시와 자치구는 모아타운 범위, 토지이용계획, 정비기반시설 등 법적 필수 항목만 담은 관리계획을 먼저 승인ㆍ고시하는 `모아타운 선(先)지정`을 추진한다. 주민들은 선지정을 위한 주민공람과 주민설명회 단계에서 자치구가 조합설립용 연번동의서를 부여하면 동의서를 받을 수 있다.

사업계획의 품질도 높인다. 시는 관리계획 수립 단계에서 공공성과 사업성을 고려한 `모아주택 건축 가이드라인`을 마련해 건축물 배치ㆍ높이ㆍ형태 등 방향을 제시할 방침이다. 가이드라인에는 특별건축구역, 대지조성ㆍ단지ㆍ배치계획, 경관계획, 외부 공간ㆍ동선계획, 주민공동시설 배치계획 등을 담는다.

SH는 조합설립동의서 징구 시 필요한 사업성 분석과 토지등소유자별 추정분담금 산출을 지원한다. 모아타운 관리계획 수립과 병행해 종전자산 감정평가, 건축기획, 종후자산 감정평가를 거쳐 추정 사업비와 비례율, 개별 추정분담금을 산출하고 주민에게 제공하며, 주민들은 이 자료를 조합 설립 과정에 활용할 수 있다.

시는 다음 달(11월) 2일부터 모아통합기획 후보지 공모 접수를 받는다. 공모 대상은 전체 면적 2만 ㎡ 이상 10만 ㎡ 미만이면서 노후도가 전체 50% 이상이고 사업예정지별로도 50% 이상인 지역이다. 정비구역ㆍ정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역, 신속통합기획ㆍ재개발 등 다른 사업 방식으로 공모 신청 중이거나 추진 중인 지역은 제외된다. 토지등소유자 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하는 구역, 투기세력 유입이나 사도 지분 쪼개기가 확인된 지역도 신청할 수 없다.

후보지로 신청하려면 사업예정구역별로 토지등소유자 60%와 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 동의서를 받을 때는 반드시 자치구에서 번호를 부여한 동의서를 사용해야 하며, 검인받지 않은 동의서는 인정하지 않는다. 모아통합기획 공모 동의서는 서면뿐 아니라 시가 지정한 전자서명동의 시스템으로도 받을 수 있다. 시스템 사용 비용은 시가 지원한다.

후보지는 도시계획ㆍ건축ㆍ교통 분야 외부 전문가 등이 참여하는 선정위원회 심의를 거쳐 결정한다. 선정된 후보지는 자치구에 관리계획 수립비의 50%를 지원해, 즉시 용역 발주 절차에 들어가 신속하게 계획을 수립할 수 있도록 할 예정이다.

시는 2030년까지 후보지 100곳을 선정해 추가 8만 가구 규모의 모아주택 공급기반을 마련할 계획이다. 모아타운별 적정 사업 추진 물량을 고려해 매년 20곳 내외를 선정하되, 주거 정비 시급성과 지역 여건 등을 종합적으로 검토한다. 다만, 향후 주택 수급 현황에 따라 선정 물량과 공급 규모는 일부 조정될 수 있다.

그동안 연 1회 별도 공모 절차로 선정했던 `공공참여 모아타운` 추진은 앞으로 모아통합기획 후보지 공모 시 공공참여 희망 여부까지 함께 신청할 수 있도록 한다. 구체적인 공공참여 모아타운 선정절차와 기준 등은 세부 기준 마련한 후 향후 안내할 예정이다.

모아타운 사업지의 투기 방지 대책도 강화한다. 주택 등을 분양받을 권리산정기준일은 기존 `시 또는 자치구 접수일`에서 `구역계 공개일`로 앞당긴다. 다만, 구청장이 별도로 요청하는 날로 정할 수 있다. 분양권 인정 기준도 강화한다. 기존에는 권리산정기준일까지 착공신고를 마치면 분양권을 인정했지만, 앞으로는 권리산정기준일 다음 날까지 구분소유권을 확보해야 한다.

기존 주민제안 방식은 올해까지 운영하고 2027년부터는 모아통합기획으로 일원화한다. 주민제안을 준비해 온 지역은 올해 12월 31일까지 동의율을 확보해 자치구에 신청하면 기존 주민제안 모아타운을 추진할 수 있다. 자치구가 접수된 주민제안신청서를 검토해 2027년 1분기 내 시 전문가 자문에 상정해 관리계획 수립 범위를 확정하면 후보지로 인정된다.

기존 주민제안동의서를 활용해 모아통합기획으로 전환해 추진하는 것도 가능하다. 다만, 이 경우 권리산정기준일 등은 주민제안 기준을 따른다.

시는 시민들의 제도 이해도를 높이고 모아통합기획 후보지 공모에 대한 궁금증을 해소하기 위해 이달 한 달간 권역별 주민설명회를 개최한다. 이달 1일 중랑구청에서 첫 주민설명회를 개최했으며, 오는 13일에는 강남구 대치평생학습관에서 강남권역 주민설명회를 여는 등 권역별로 순차 개최할 예정이다.

서울시 관계자는 "모아통합기획은 계획을 주민과 공공이 함께 세우고, 조합 설립은 주민이 동시에 준비해 기간을 줄이고 주택 공급을 앞당길 수 있다"며 "노후 저층 주거지 주민들이 하루라도 빨리 새집에 입주할 수 있도록 후보지 선정부터 착공까지 시가 끝까지 지원하겠다"라고 말했다.

---