[아유경제=조명의 기자] 서울시가 오래된 골목길과 마을 형태를 보존하면서 낡은 주택을 정비할 수 있도록 저층 주거지 7곳의 건축규제를 완화한다.

서울시는 이달 13일 열린 제18차 건축위원회에서 `휴먼타운 2.0` 사업대상지 7개 구역 총 25만3874㎡에 대한 특별건축구역 지정안이 심의를 통과했다고 14일 밝혔다.

대상지는 ▲중랑구 망우동 127-37 일대(2만2992㎡) ▲강북구 수유동 522-31 일대(1만570㎡) ▲성북구 삼선동1가 300 일대(1만8414㎡) ▲중구 신당동 432-173 일대(5만1448㎡) ▲강서구 화곡1동 370-38 일대(5만1700㎡)ㆍ화곡2동 167-10 일대(6만2300㎡) ▲구로구 개봉동 288-7 일대(3만6450㎡) 등이다.

이달 2일 옥인동ㆍ명륜3가ㆍ망우3동 3곳을 특별건축지역으로 지정한 데 이어 10일 만에 7곳을 추가했다.

휴먼타운 2.0은 대규모 정비가 어려운 저층 주거지를 대상으로, 기존 골목길과 마을의 형태를 지키면서 집주인이 필지 단위로 집을 새로 짓거나 고칠 수 있도록 건축규제를 풀어주는 사업이다.

특별건축구역으로 지정되면 용적률ㆍ건폐율ㆍ높이ㆍ대지안의 공지ㆍ조경 등 `5대 건축특례`를 지역 여건에 맞춰 완화해 적용할 수 있다. 모든 구역은 지역별 디자인 가이드라인 충족도에 따라 조례상 용적률의 최대 1.2배까지 받을 수 있고, 여기에 구역마다 지형과 용도지역, 기존 계획에 따라 건폐율과 높이 특례를 다르게 적용한다.

중랑구 망우동은 제2종일반주거지역에서 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가 등을 조성할 경우 해당 층의 건폐율을 60%에서 최대 70%까지 완화한다.

강북구 수유동 인수봉 숲길마을은 북한산 자락에 자리해 자연경관지구 규제로 건축에 제약을 받아왔는데, 건폐율을 40%에서 최대 60%, 높이를 16m에서 최대 20m까지 완화할 수 있도록 했다. 다만, 고도지구에는 적용하지 않는다.

성북구 삼선동1가 장수마을은 한양도성에 인접한 마을로, 지구단위계획에서 제한된 건축물 높이를 국가유산 앙각 규제 범위 안에서 기준의 1.2배까지 완화한다.

7곳 중 면적이 가장 넓은 강서구 화곡1ㆍ2동과 중구 신당동은 경사진 지형을 살릴 수 있도록 지상으로 드러나는 지하층을 주차장ㆍ비주거용도로 쓰면 그 부분의 건폐율을 60%에서 80%까지 인정한다.

구로구 개봉동은 제3종일반주거지역이 포함돼 용적률을 250%에서 최대 300%까지 적용할 수 있어 노후 주택 정비 여건이 크게 개선된다.

협소한 골목길 안쪽 필지에서도 신축과 개량이 가능하도록 7개 구역 전체에 공통 특례를 적용한다. 건축선과 인접 대지경계선으로부터 띄워야 하는 거리를 연립주택은 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄인다. 옥상에 조성한 조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율도 2분의 1에서 3분의 2로 확대한다.

다만, 건축규제 특례는 자동으로 주어지지는 않는다. 구역별 디자인 가이드라인을 건축계획에 얼마나 반영했는지를 평가해, 합계 5점 이상이면 조례 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배를 적용한다. 새로 짓는 집이 골목 경관과 마을의 모습에 어울리는 만큼 규제를 푸는 셈이다.

가이드라인은 건축 배치, 외관 디자인, 외부 공간 등 12~14개 항목으로 구성된다. 건축주가 배점을 신청하면 건축위원회 심의위원이 평가해 최종 점수를 정한다. 예를 들어 제2종(7층 이하)일반주거지역의 약 50평(165㎡) 대지는 용적률에 산입되는 연면적 상한이 330㎡에서 평가점수 5점 이상이면 363㎡, 10점 이상이면 396㎡로 늘어난다. 실제 규모는 주차·높이 등 다른 기준과 심의 결과에 따라 달라진다.

특례를 받으려는 건축주는 특례가 필요한 이유와 기대 효과를 담은 `특례적용계획서`를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 내야 한다. 설계 단계에서는 서울시 전문가 자문단 `휴머네이터`의 기획설계와 상담을 무료로 받을 수 있다. 특례를 받은 건축물은 허가 또는 신고 후 12개월 안에 착공해야 한다. 특별건축구역은 지정 후 3년간 운영한 뒤 성과를 평가해 계속 운영할지 정한다.

서울시 관계자는 "세계적인 도시 평가에서 서울이 주목받는 이유는 과거의 역사ㆍ골목 풍경과 미래 경쟁력이 조화를 이루고 있기 때문"이라며 "마을의 옛길과 지형의 가치를 지켜내면서도 쾌적하게 살아갈 수 있는 주거 혁신 모델인 휴먼타운 2.0을 통해 저층 주거지 주민들의 삶의 질을 높이고 서울만의 독창적인 도시경관을 가꿔나가겠다"라고 말했다.

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