[아유경제=조명의 기자] 세입자가 낸 보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 맡아 운용하고, 집주인은 HUG로부터 매달 월세를 받는 전월세 안심신탁이 첫 임대인을 모집한다.

국토교통부(장관 홍지선ㆍ이하 국토부)와 주택도시보증공사(HUG)는 이달 4일 시중 월세 물건을 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 전월세 안심신탁사업 임대인모집공고를 시행했다고 밝혔다.

이번 사업은 `8ㆍ13 부동산 대책`의 후속 조치로, 그간 유관 부처 협의 등을 통해 계약 구조, 참여 요건, 임대인 혜택 등을 마련해 본격적인 사업에 들어간다.

전월세 안심신탁사업은 임대인과 전월세안정화기구(HUG), 임차인 3자 간 계약을 체결하는 방식이다. 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치하면 HUG가 예치금을 운용해 임대인에게 월 수익(월세)을 지급하고, 계약기간이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 반환한다. 임대인과 임차인 간에는 보증금 없는 월세 형태의 임대차 계약이 성립한다. 보증금이 임대인을 거치지 않고 HUG에 바로 예치되는 만큼, 임차인은 임대인의 보증금 미반환 위험을 줄일 수 있다.

해당 임대차계약도 일반 임대차계약과 마찬가지로 「주택임대차보호법」을 적용받는다. 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등이 그대로 적용된다.

임대인은 모집 공고문에 따른 약정 수익률(이번 공모 건은 연 4.35%, 세전)을 계약기간 동안 HUG로부터 월세 형태로 매월 지급받아 월세 연체 우려 없이 주택을 임대할 수 있다. 약정 수익률은 시장 금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때마다 제시하며, 임대차계약기간과 갱신 계약시까지 동일하게 적용된다.

다만, 주택 훼손 등에 따른 주택 수선ㆍ보수 보증금 고유의 담보 기능을 고려해, 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의를 신청하면 HUG가 예치금의 일부를 유보할 예정이다.

계약은 전용 임대차계약서를 통해 체결된다. 임차인은 계약체결 시 계약금으로 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 나눠 HUG 전용 계좌에 납입한다.

임대인과 임차인에 대해서는 소득ㆍ자산 등 신청 자격을 제한하지 않으나, 임차인 주거 안정 등을 위해 대상주택과 임대조건은 일부 제한한다.

대상 주택은 주택 유형에 따른 제한은 없으나, 주택가격 20억 원 이하이고 기존에 있던 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다. 국세ㆍ지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입이 제한된다.

예치금은 적정 전세 시세 이내로만 허용되며, 다양한 임차인의 상황을 고려해 전세형(예치금 100%ㆍ월세 0원) 외에 보증부 월세형도 가입할 수 있다. 이 경우에는 지역ㆍ유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 검증한다. 다만, 월세 물건을 전세로 전환하는 안심신탁 제도 취지를 감안해 보증부월세는 준전세형까지만 허용한다.

HUG가 개인ㆍ법인 임대인(임대등록 여부 무관)에게 지급하는 월세에 대해 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안해 소득세ㆍ법인세 50% 감면과 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택 지원을 추진한다.

또한 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외를 허용한다. 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을 확보할 수 있도록 하기 위한 취지다.

임대인은 HUG로부터 매월 수익을 받는다. 안심신탁 임대차계약 종료 후 공실이 발생하면 안심신탁사업 계속 참여조건부로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급한다.

임차인에게는 예치금에 대한 전용 전세대출(HUGㆍHF 보증부)을 통해 목돈 마련을 지원하고, 소득ㆍ자산 등 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 올해 안으로 제반 절차를 완료할 예정이다.

전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입이 불필요해 임대인과 임차인은 보증 가입ㆍ보증료 비용 부담을 줄일 수 있다.

임대인은 이달 4일부터 상시적으로 안심전세포털과 전국 HUG 지사를 통해 사업 참여를 신청할 수 있다. 임차인 모집여부와 무관하게 참여 신청이 가능하며, 임대인 희망 시 HUG 누리집에 임대물건 등재 등을 통해 임차인 모집을 지원한다.

신청 접수 후 대상주택 요건 검증, 3자 계약체결, 예치금 납부 등을 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주할 수 있다.

김이탁 국토부 제1차관은 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체ㆍ공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라며 "제도 도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고, 임대인ㆍ차인에 대한 참여 혜택을 제공해, 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다"라고 말했다.

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