[아유경제=김진원 기자] 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 둘러싼 논의가 본격화되면서, 부동산시장의 불확실성이 다시 한번 커지고 있다. 이재명 대통령의 관련 발언을 계기로 제도 종료 가능성이 현실화된 가운데, 한시적으로 이어져 온 유예 조치가 이제는 연장되지 않을 수 있다는 신호가 잇따르자 시장 전반의 셈법도 복잡해지는 모습이다. 특히 수도권을 중심으로 집값 상승세와 거래 위축이 동시에 나타나는 상황에서, 이번 세제 변화가 매물 출회로 이어질지, 아니면 또 다른 `매물 잠김`을 불러올지를 두고 다양한 해석이 엇갈리고 있다.
이에 본보는 다주택자 양도세 중과 제도의 의미와 유예 종료 배경, 시장 반응과 향후 예측을 차례로 짚어봤다.
李 대통령 "연장은 없다…흔들림 없이 추진할 것"
이재명 대통령이 오는 5월 9일 만료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예와 관련해 견해를 밝혔다. 이 대통령은 연장이 아닌 `만료 혹은 폐지`를 천명하면서 그간 한시적으로 이어져 온 유예 조치가 이번에는 그대로 종료될 가능성이 커졌다는 관측에 힘이 실리고 있다. 매년 연장 여부를 둘러싸고 반복돼 온 정책 불확실성에 대해 대통령이 직접 선을 그으면서, 시장에서는 사실상 종료 수순에 들어갔다는 해석이 나온다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 5월 윤석열 정부 출범 직후 도입된 제도로, 조정대상지역 내에서 주택을 2가구 이상 보유한 다주택자가 주택을 매도할 경우 기본세율에 가산되는 20~30%p의 중과세율을 한시적으로 적용하지 않는 방식이다. 매물 출회를 유도해 거래를 활성화하겠다는 취지로 도입돼 이후 매년 1년씩 연장됐다.
지난달(1월) 23일 이 대통령은 자신의 X(옛 트위터)를 통해 "다주택은 물론 비거주 1주택이라 할지라도 주거 목적이 아닌 투자ㆍ투기용 주택에 대해 장기보유를 이유로 세금 감면을 해주는 것은 합리적이지 않다"며 해당 제도에 대한 인식을 드러냈다.
여기에 장기보유특별공제 제도에 대해서도 "매물을 막고 투기를 부추기는 구조"라고 지적함과 동시에 즉각적인 제도 개편보다는 사회적 토론이 필요하다는 입장을 드러냈다.
하지만 이 대통령은 나흘 뒤인 그달 27일 국무회의에서 "부동산의 과도한 팽창은 거품을 키워 성장 잠재력과 사회 안정까지 훼손하는 만큼 오는 5월 9일로 종료 시점을 못 박은 정책인 만큼 흔들림 없이 추진해야 한다"며 "(정책 변경을 기대한 일부 시장 반응에 대해서) "부당한 공격이다"라고 지적했다.
업계 전문가는 "이미 정부가 준비 중인 `2026년 경제성장전략`에서 양도세 중과 유예 연장 관련 문구가 빠지면서 정책 방향은 어느 정도 예견됐다"며 "최근 수도권을 중심으로 집값 상승세가 다시 뚜렷해진 상황에서 다주택자 세제 완화를 계속 가져갈 명분이 약해졌다는 판단이 작용한 것으로 보인다"고 분석했다.
이 대통령은 이달 3일 개최한 제4차 국무회의에서도 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 보완책과 민생 현안 등을 집중 논의했다.
그는 부동산 문제 관련 `다주택자 양도세 중과 유예 종료 원칙`을 재확인하며 "부동산 문제는 사회 발전을 가로막는 암적인 문제"라며 정책의 신뢰와 안정성 확보를 강력히 주문했다.
매물 출회 기대 속 관망 심리
정부, 한시적 완충 장치로 속도 조절
이날 김윤덕 국토교통부(이하 국토부) 장관은 강남 3구 및 용산의 매물이 올해 1월 대비 약 11.74% 증가했다고 보고하며 "정상화로 가는 첫 신호"라고 자평한 것으로 알려졌다.
특히 이달 4일 핵심 부지(서울 강남구 삼성동 서울의료원) 시찰에 나선 김 장관은 다주택자 양도세 중과 유예와 관련, 서울 등 수도권 토지거래허가구역을 해제할 계획이 있느냐는 질문에는 "국토부 차원에서는 재건축초과이익환수제도 폐지나 토지거래허가구역 조정 문제에 대해 논의된 바가 전혀 없다"라고 덧붙였다.
이런 상황에서 시장 내에서는 정책 실효성을 두고는 회의적인 시각도 적지 않다. 제도 취지대로라면 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 5월 이전 일정 부분 시장에 나와 거래가 숨통을 틔울 수 있지만, 이것이 거래 회복으로 이어질지는 미지수라는 의견이다.
특히 다주택자 양도세 중과 제도 특성상 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상 보유자는 양도차익의 최대 80% 이상을 세금으로 내야 해 매도 물량이 나올 수도 있지만, 가격을 크게 낮추지 않으면 거래가 성사되기 어려운 구조이기도 하다. 매도 대신 증여나 가족 간 이전 등 우회 전략이 늘어날 수 있다고 우려하는 이유다.
이미 다주택자 중과세 유예 종료를 예상한 움직임도 감지된다. 규제 강화를 염두에 두고 `똘똘한 한 채`만 남기고 나머지를 정리하거나, 자녀에게 증여하는 방식으로 대응한 사례가 적지 않다. 최근 법원 등기정보광장에 따르면 서울 지역 집합건물(아파트ㆍ빌라) 증여 건수는 2024년 6549건에서 2025년 8491건으로 29.7% 증가했다.
현장에서도 지역별 온도 차가 감지된다. 강남 3구와 용산 등 상급지에서는 세금 부담보다 향후 가격 상승 기대가 더 크다는 인식이 여전히 강하다. 유관 업계 관계자들은 이른바 `똘똘한 한 채` 선호가 굳어지면서, 다주택자들이 외곽 주택을 정리하고 핵심 입지 주택만 남기는 전략이 이어질 가능성이 크다고 분석한다.
반면, 상대적으로 가격 부담이 덜한 서울 외곽이나 수도권 일부 지역에서는 매도 관련 문의가 늘고 호가를 조정하는 움직임도 나타나고 있다. 다만 고강도 대출 규제와 토지거래허가구역 지정 등으로 거래 자체가 위축된 상황이어서, 급매물이 실제 거래로 이어질지는 미지수라는 평가가 나온다.
부동산 전문가는 "고강도 대출 규제와 거래 위축 속에서는 급매물이 나오더라도 거래 성사 가능성이 크지 않다"며 "과거 양도세 중과 시행 때처럼 매물 잠김이 재현될 수 있어 단기 효과보다 중장기 흐름을 봐야 한다"고 분석했다.
일단 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 시장 혼란을 최소화하기 위해 일정 부분 `매도 여유기간`을 부여하는 방안을 검토하며 정책 속도 조절에 나선 모습이다. 제도 종료 원칙은 유지하되, 거래 현실을 고려해 한시적 완충 장치를 두겠다는 취지다.
제4차 국무회의에서 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "중과세 면제 연장을 반복하면 정책 신뢰성 훼손되는 만큼 상황을 고려해 국민 불편을 최소화해야 한다"며 "기존 조정지역은 3개월, 신규 조정지역은 6개월의 잔금ㆍ등기 유예하는 것이 좋겠다"고 방안을 제안했다.
이에 대해 이재명 대통령은 "그동안 연장해오며 정부가 잘못된 기대를 준 책임이 있는 만큼 이번에 한해서 계약한 건은 인정하자"면서 "기존 조정지역은 오는 8월 9일까지, 신규 조정지역은 11월 9일까지 잔금이나 등기를 마치는 거래에 한해 중과세를 면제하겠다"고 화답했다.
다수 전문가는 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 일부 매물 출회로 이어질 수는 있겠지만, 각종 규제와 거래 불확실성으로 시장 흐름을 바꿀 만큼의 효과는 제한적일 것으로 보고 있다. 유예 종료 이후에는 매도 시점을 놓고 계산이 한층 복잡해지면서, 지역과 입지에 따라 매물을 내놓는 곳과 버티는 곳이 엇갈리는 등 지역 간 양극화가 더욱 두드러질 수 있다는 분석이 이어졌다.
한편, 전세가격 상승 및 `전세의 월세화` 가속화 등 무주택자들의 주거비 부담 폭등을 지적하는 목소리도 나오고 있다.
한 업계 관계자는 "▲다주택자 매물 출회 ▲부동산 시세차익 공공환수 등의 양도세 중과 효과 이면에는 임대차시장에 미치는 영향이 있을 것"이라며 "가족 단위로 거주 가능한 전세매물이 줄어들 가능성이 큰데 이는 공공임대나 기업형임대로 모두 대체하기 어렵다"고 지적했다.
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